So finanzieren Sie die eigenen vier Wände

Mit einer Baufinanzierung können Sie sich den schon lang gehegten Traum des eigenen Hauses erfüllen. Speziell die bereits seit mehr als einem Jahrzehnt währende Niedrigzinsphase macht das Bauen für viele Menschen attraktiv - und das keinesfalls nur bei höheren Einkommen, sondern auch als Normalverdiener.

Hier erfahren Sie, wie Sie die eigenen vier Wände finanzieren und auf welche Voraussetzungen Sie achten müssen.

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Inhaltsübersicht – Diese Themen stehen im Fokus:

Voraussetzungen für die Baufinanzierung vorab gründlich prüfen

Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist eines der größten Geschäfte, die von Privatpersonen zur Vermögensübertragung genutzt werden können. Entsprechend sorgfältig sollte alles geprüft werden, was mit der Baufinanzierung in Verbindung steht. Die Voraussetzungen gehören selbstverständlich dazu, aber auch die Konditionen des Darlehens und seine Struktur. Bevor es an diese Auswahl geht, müssen sich künftige Eigentümer vergewissern, dass sie die Voraussetzungen erfüllen, die die Banken an ihre Kreditnehmer stellen. Anders als mitunter angenommen, ist die Baufinanzierung keinesfalls nur hohen Gehältern vorbehalten.

Zudem bestehen Unterschiede, wie die Summe ausgezahlt wird. Bei einem Kauf beispielsweise wird die Bank die Summe sofort in ihrer Ganzheit überstellen. Das ist notwendig, da Häuser und Eigentumswohnungen nicht in Raten gezahlt werden. Diese kommen stattdessen beim Begleichen des Darlehens zum Einsatz. Wird stattdessen tatsächlich gebaut, wird die Bank das Darlehen kontinuierlich in Teilen freigeben. Diese orientieren sich am Baufortschritt. In jedem Fall hilft dieses Darlehen Ihnen dabei, den Kauf oder das Bauvorhaben zur Realität werden zu lassen.

Finanzielle Aspekte, die als Voraussetzung zur Baufinanzierung gelten

Unter den finanziellen Aspekten verstehen Banken all das, was die Bonität des Kreditnehmers beeinflusst. Sie ist wichtig, denn grundsätzlich entscheidet die Bonität erst einmal über die Vergabe des Kredits. Sekundär beeinflusst die Bonität außerdem die Konditionen. Ein Darlehen könnte also teurer oder günstiger werden, je nachdem ob eine durchschnittliche oder sehr gute Bonität besteht.

Wenn Sie sich die Frage stellen: "Ab welchem Gehalt ein Haus kaufen?" so schweben Ihnen sicherlich bereits einige Zahlen im Kopf vor. Grundsätzlich ist Bauen und Kaufen in Deutschland nicht nur Menschen mit sehr hohen Gehältern vorbehalten. Ein Gehalt beziehungsweise ein Einkommen muss aber unbedingt bestehen. Wer arbeitslos ist oder nur halbtags im 450-Euro-Job arbeitet, wird aller Voraussicht nach tatsächlich keine Baufinanzierung erhalten. Anders bei Menschen, die einfach ein durchschnittliches Gehalt verdienen.

Sie haben gute Chancen darauf, dass Banken sie als Kreditnehmer akzeptieren und damit den Bau oder Kauf vorfinanzieren.

1. Das Einkommen spielt eine Schlüsselrolle

Welches Einkommen für eine Finanzierung erforderlich ist, lässt sich nur schwer pauschalisieren. Das Einkommen sollte in jedem Fall in einem anständigen Verhältnis zum gekauften oder gebauten Objekt stehen. Das wiederum sollte keine Hürde sein, denn Normalverdiener haben in aller Regel nicht vor, sich eine riesige Villa mit großem Anwesen zu kaufen. Das beschauliche, gewöhnliche Haus ist damit aber definitiv eine Option. Das Einkommen ist es, was letztlich dazu verwendet wird, die Raten bei der Bank abzuzahlen.

Eine Faustregel besagt, dass dieses so hoch bemessen sein sollte, dass die Raten der Finanzierung nicht mehr als 35% davon ausmachen. Wer also beispielsweise 2.000 Euro netto verdient, kann damit monatliche Raten in Höhe von 700 Euro stemmen. Wer 3.000 Euro netto verdient bereits 1.050 Euro. Sie sollten sich also vorab Gedanken darüber machen, in welcher Höhe Sie Raten begleichen können, denn diese beeinflussen später maßgeblich die Laufzeit und auch die Höhe des Kredits. Ob Sie selbständig sind, als Freiberufler arbeiten oder angestellt sind, ist nicht zwangsläufig eine Voraussetzung für die Baufinanzierung. Es kann aber durchaus sein, dass speziell Freiberufler und erst seit kurzem Selbständige es etwas schwieriger haben. Die Banken gehen hier von einer immer etwas unsicheren finanziellen Situation aus. Ein konkretes Hindernis für die Finanzierung der eigenen vier Wände ist das aber dennoch nicht.

Beachten Sie außerdem, dass in vielen Fällen Häuser als Familie oder Paar gekauft beziehungsweise gebaut werden. In diesem Fall werden die 35% (manchmal auch 40%) dann für das insgesamt im Haushalt verfügbare Nettoeinkommen angesetzt. Verdienen beide Partner also beispielsweise 2.500 Euro netto, können sich die Raten an insgesamt 5.000 Euro orientieren. Die Bank bewertet das natürlich ebenso. Deshalb haben es zwei Einkommen oftmals leichter, sich ein Haus über solch eine Finanzierung zu kaufen oder zu bauen. Besonders vorteilhaft ist es, wenn alle Beteiligten ein möglichst sicheres Einkommen haben. 

Wenn Sie sich fragen, ab welchem Gehalt ein Haus zu kaufen möglich ist, nutzen Sie am besten die Faustregel mit den 35 bis 40 Prozent und rechnen so selbst nach, welche Kredithöhe und monatliche Tilgung das eigene Budget erlaubt. Sie werden feststellen, dass der Durchschnittsverdiener bei Baufinanzierungen keinesfalls ausgeschlossen wird.

2. Der Immobilienwert
Auch der Wert des zukünftigen Eigenheims ist eine Voraussetzung für die Baufinanzierung.

Eine weitere Voraussetzung der Baufinanzierung ist der Immobilienwert, da auf das Objekt eine Hypothek aufgenommen wird. Das gekaufte oder gebaute Objekt dient der Bank also als Sicherheit, weshalb es natürlich mindestens den Wert decken muss, der sich durch die geliehene Summe samt Zinsen ergibt. Wird ein Haus offiziell beispielsweise mit 200.000 Euro bewertet, können Sie darauf keinen Kredit für 250.000 Euro aufnehmen. Der von der Bank angesetzte, maximale Beleihungswert liegt tatsächlich noch immer etwas unterhalb von der offiziellen Bewertung. Normalerweise geht man von etwa 90 Prozent aus.

Bei dem Beispiel mit einem Haus von 200.000 Euro könnte dieses also für 180.000 beliehen beziehungsweise ein Kredit darauf aufgenommen werden. Als weitere Voraussetzung für die Baufinanzierung spielt daher eine Schlüsselrolle, dass die Darlehenssumme und der Objektwert zusammen Sinn machen. Der nächste Punkt, das wird gleich deutlich werden, hilft diese entstandene Lücke zwischen Kauf-/Baupreis und Objektwert zu schließen.

3. Das eingebrachte Eigenkapital

Wenn Sie ausreichend viel Eigenkapital einbringen, haben Sie bereits eine der besten Voraussetzungen, um eine solide und attraktive Baufinanzierung zu erhalten. Eigenkapital hat in diesem Zusammenhang viele Vorteile. Offensichtlich müssen Sie dafür erst einmal einen geringer dotierten Kredit aufnehmen, sparen sich also in direkter Art und Weise Zinsen. Zudem erhöhen Sie selbst Ihre Chancen auf eine erfolgreiche Vergabe, da die Darlehenssumme für die Bank niedriger ausfällt. Für die verbleibende Summe wird die Bank es als sehr positiven Umstand bewerten, wenn Sie bereits eine stattliche Summe Eigenkapital in das Geschäft bringen. Sie spiegelt Ihre Liquidität und vergangenes, sinnvolles Wirtschaften sowie Sparen wider.

Eigenkapital ist keine zwangsläufige Voraussetzung für eine Baufinanzierung. Sie haben also auch ohne Eigenkapital noch die Möglichkeit eine Finanzierung aufzunehmen. Dennoch müssen Sie sich dabei bewusst sein, dass Kreditnehmer ohne jegliches Eigenkapital nicht die Vorteile bei der Finanzierung genießen, die Menschen mit Eigenkapital haben. Unter anderem muss das mangelnde Eigenkapital durch eine exzellente Bonität, ein tendenziell höheres Einkommen sowie eine besonders attraktive Immobilie ausgeglichen werden. Letzterer Umstand wird von der Bank genutzt, da sie im Falle eines Zahlungsausfalls ein Objekt mit erstklassiger Lage und sehr gutem Zustand pfänden möchte, um es sofort weiterzuverkaufen. Der Kredit läuft außerdem insgesamt länger, verursacht also höhere Kosten.

Welches Einkommen für die Finanzierung erforderlich ist, hängt auch vom Eigenkapital ab. Wer eine stattliche Summe schon vorab mit einbringt, nimmt damit automatisch etwas Gewicht vom Gehalt. Nur schwer kombinierbar ist hingegen fehlendes Eigenkapital mit einem unterdurchschnittlichen Verdienst. Normalverdiener, die sogar noch etwas Eigenkapital in das Geschäft einbringen, haben aber sehr gute Chancen auf eine besonders attraktive Finanzierung.

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Mehr zu den persönlichen Voraussetzungen bei der geplanten Finanzierung

Einige persönliche Faktoren werden von den Banken ebenso berücksichtigt und verdienen daher auch von Kreditnehmern Beachtung. Sie sind sehr überschaubar, können sich aber auf die Konditionen und generell die Bewilligung des Darlehens auswirken.

1. Das Alter

Da die Finanzierung einer eigenen Immobilie, bedingt durch die höhere Geldsumme, immer eine langfristige Angelegenheit ist, wird das Alter des Kreditnehmers ebenso berücksichtigt. Natürlich ist erst einmal die Volljährigkeit eine Grundvoraussetzung. Die Konditionen beschränken sich jedoch nicht nur auf das Mindest-, sondern auch ein Maximalalter. Insbesondere bei Personen jenseits der 50 Jahre ist es mitunter schwieriger eine attraktive Finanzierung zu finden. Die Kreditgeber, also die Banken, gehen normalerweise von mindestens zwei bis drei Jahrzehnten kontinuierlichem Einkommen aus. Gleichermaßen möchten sie verhindern, dass sich Menschen bis hoch ins Rentenalter verschulden. 

Eine Voraussetzung der Baufinanzierung ist also prinzipiell das Alter. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass Menschen jenseits der 50 Jahre gar keine Chance mehr haben. Sie müssen dann nur mehr Eigenkapital einbringen, um wiederum die insgesamt aufgenommene Darlehenssumme zu verringern und damit gleichermaßen die Laufzeit des Kredits zu verkürzen. Wichtig ist für gewöhnlich, dass das Darlehen bis zum Eintritt in die Rente abgezahlt ist. Menschen in sehr hohem Alter werden hingegen auf schier unüberwindbare Hürden stoßen, so beispielsweise ab 80 Jahren. Die Bank muss hier aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten einfach einkalkulieren, dass auch ein plötzlicher Tod nicht auszuschließen ist. 

Im jungen oder mittleren Alter, wo noch 20 bis 30 Jahre Erwerbsfähigkeit in der Zukunft liegen, wird die Baufinanzierung aber sogar für Normalverdiener möglich. Im leicht gehobenen Alter spielt schließlich das mit eingebrachte Eigenkapital eine Schlüsselrolle. Zu berücksichtigten ist auch hier, dass die meisten Immobilien nicht nur auf eine Person laufen, sondern beispielsweise Paare, Familien oder sogar mehrere Generationen unter einem Dach wohnen werden - und sich so die Finanzierung teilen.

2. Der Wohnort

Ebenfalls zu den persönlichen Grundvoraussetzungen zählt der Umstand, dass der Kreditnehmer seinen Wohnort in Deutschland unterhält. Da muss auch das Bankkonto bestehen, auf welches die Darlehenssumme eingezahlt wird. Die Immobilie hingegen muss sich nicht unbedingt in Deutschland befinden. Das Bau- oder Kaufvorhaben könnten also durchaus zum Anlass genommen werden, um Deutschland den Rücken zu kehren. Bei der Bewertung durch die Verantwortlichen bei der Bank wird das aber berücksichtigt. Ein Haus irgendwo in Thailand wird daher mitunter mit einem geringeren Wert angesetzt, da es für die Bank bei einem Kreditausfall schwieriger wäre, dieses zum Wert zu verkaufen.

Voraussetzung für die Baufinanzierung: Sie entscheiden über die Kreditvergabe

Nachdem Sie nun wissen, welche Voraussetzungen die Bank für die Vergabe des Darlehens aufrufen wird, können Sie sich selbst vorab vergewissern, ob Sie diese erfüllen. Im Idealfall stellt keine der genannten Voraussetzungen für Sie ein Hindernis dar, dann wären Sie auch in den Augen der Banken ein sehr attraktiver Kreditnehmer und können wiederum auf erstklassige Konditionen zurückgreifen. Selbst wenn Sie eine Voraussetzung nicht oder zumindest nicht ganz erfüllen, ist das aber längst kein Grund zum Verzweifeln. Eine Voraussetzung, die nicht komplett erfüllt wird, lässt sich meist an anderer Stelle ausgleichen. In den überwiegenden Fällen liefern ein geregeltes Einkommen und ein stattliches Eigenkapital die besten Argumente, um Schwachstellen bei einer anderen Voraussetzung der Baufinanzierung auszugleichen.

So muss der Traum der eigenen vier Wände schon bald gar kein Traum mehr bleiben. Mietfrei zu leben ist für viele Menschen ein Wunsch, den sie sich auf jeden Fall im Leben erfüllen möchten. Zögern Sie also nicht und werfen Sie Bedenken über Board, dass ein normales Einkommen mitunter nicht ausreichen würde. Auch den Banken als Kreditgebern ist durchaus bewusst, dass der absolute Großteil aller Interessierten und Kreditnehmern zu den Normalverdienern gehört - schließlich ist das die Mittelschicht, die schon aufgrund ihrer Bezeichnung den überwiegenden Teil der Bevölkerung ausmacht. Folglich gehören diese Menschen fest zum Geschäft der Bank und haben absolut sehr gute Chancen auf eine attraktive Finanzierung für das Bau- oder Kaufvorhaben.

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Nehmen Sie Kontakt zu uns auf, um mehr darüber zu erfahren und alles Weitere unverbindlich zu besprechen. Im persönlichen Gespräch können die sehr individuellen Bedingungen für Baufinanzierungen noch einmal näher beleuchtet werden, dann sehr genau auf Ihre eigene Situation hin. Sie werden feststellen, dass die Chancen mehr als gut stehen, sofern Sie selbst ein ganz normales Einkommen und idealerweise noch Eigenkapital vorweisen können. Wir freuen uns auf ein persönliches Gespräch mit Ihnen!