Grundstück kaufen - Aufgaben des Notars und Käufers

Ein Grundstück ist gefunden, fehlt nur noch der Grundstückskaufvertrag. Hier reicht aber kein einfacher Standardvertrag wie zum Beispiel bei einer Mietwohnung. In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Kaufverträge über Grundstücke, Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Erbbaurechte von einem Notar besiegelt werden müssen.

In der Regel beauftragen Sie als Grundstückkäufer einen Notar und übernehmen die anfallenden Kosten. Natürlich kann sich aber auch der Grundstücksverkäufer bei der Auswahl des Notars und dessen Bezahlung beteiligen.

Diese Aufgaben übernimmt der Notar

Vor der Beurkundung des Grundstücks

Bei einer möglichen Vorbesprechung werden die Zielstellungen und Regelungsmöglichkeiten besprochen. Aufbauend darauf erstellt der Notar den Kaufvertrag und klärt sowohl Sie als auch den Verkäufer über die Rechtsfolgen auf. Diesen erhalten Sie und der Grundstücksverkäufer dann im Anschluss, um ihn noch einmal in Ruhe lesen zu können. Was Sie dabei alles beachten sollten, erfahren Sie in der „Checkliste Grundstückskaufvertrag“ von Town & Country Haus.

Die Hauptaufgabe des Notars ist es, sowohl die Ihre Interessen, als auch die des Grundstücksverkäufers zu wahren und darauf zu achten, dass rechtlich korrekt verfahren wird.

Während der Beurkundung des Grundstücks

Nach ca. zwei Wochen findet dann der Beurkundungstermin beim Notar statt. Im Rahmen des Beurkundungstermins muss der Notar den gesamten Vertragstext vollständig vorlesen, erst danach unterschreiben Verkäufer und Sie als Käufer. In diesem Termin haben Sie die Möglichkeit alle offenen Fragen oder Unklarheiten zu klären. Der Notar bestätigt mit seiner Unterschrift, dass der Vertrag amtlich geprüft wurde. Die Beurkundung ist damit abgeschlossen, der Notar verwahrt den Original-Grundstückskaufvertrag sicher und vertraulich.

Nach der Beurkundung des Grundstücks

Damit der Kaufvertrag auch ordnungsgemäß erfüllt wird, kümmert sich der Notar nach dem Vertragsabschluss um behördliche Genehmigungen und die notwendigen Änderungen im Grundbuch.

So veranlasst der Notar die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Diese sichert Ihnen den Anspruch auf eine Eigentumsübertragung und schützt Sie davor, dass der Grundstücksverkäufer das Grundstück noch an jemand anderes verkaufen kann. Außerdem achtet der Notar auf die korrekten Änderungen der Grundbucheinträge.

Wenn Sie das Bauland mit einem Darlehen finanzieren, beurkundet der Notar die Grundschulden und Hypothek auf das Grundstück. Damit dies möglichst schnell erledigt werden kann, ist es hilfreich, wenn Sie bereits einen Finanzierungsplan mit Ihrer Bank vereinbart haben. Dann braucht die Bank die notwendigen Angaben nur noch an den Notar weiterleiten und die Beurkundung der Grundschulden kann am gleichen Termin wie die Beurkundung des Kaufvertrages stattfinden.

Bei Fragen oder Hilfestellungen zu einem Finanzierungsplan, können Sie sich gern an den Town & Country Finanzierungsservice wenden. Dieser steht Ihnen bei allen Anliegen mit Rat und Tat zur Seite.

Grundstückskauf – Diese Aufgaben haben Sie als Käufer

Vor der Beurkundung des Grundstücks

Bevor der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wird, sollten Sie sich das Grundstück und die Rahmenbedingungen genau anschauen. Folgende Fragen müssen geklärt werden:

  • Kann ich mir das Grundstück inklusive Nebenkosten wie Notarkosten oder Grunderwerbsteuer leisten?
  • Darf das Grundstück mit einem Wohnhaus bebaut werden? 
  • Wie ist der Zustand des Grundstücks und befinden sich dort eventuell noch Gebäude?
  • Inwieweit ist das Grundstück bereits erschlossen?
  • Stimmen die in der Natur ersichtlichen Grundstücksgrenzen mit denen im Liegenschaftskataster überein?
  • Wie ist die Infrastruktur in der Umgebung? (Wie weit sind Schulen, Supermärkte, Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und der Arbeitsplatz entfernt?)
  • Befinden sich noch Altlasten auf dem Grundstück?

Während der Beurkundung des Grundstücks

Während des Beurkundungstermins muss der Notar den Kaufvertrag für Sie und den Verkäufer im Ganzen vorlesen. Dies bietet beiden Parteien die Möglichkeit aufkommende Fragen und Unklarheiten zu klären. Mit der Unterschrift des Verkäufers, Ihnen und des Notars wird der Vertrag verbindlich.

Nach der Beurkundung des Grundstücks

Ist der Vertrag unterschrieben, besteht Ihre Hauptaufgabe darin den Kaufpreis zu zahlen. Doch wann muss der Kaufpreis für ein Grundstück bezahlt werden?

Wenn Sie im Supermarkt einkaufen, würden Sie auch nicht bezahlen, wenn Sie die Ware in Ihrem Einkaufswagen nicht mitnehmen dürften. Ähnlich ist es beim Grundstücksverkauf. Der Kaufpreis ist in der Regel erst fällig, wenn

  • alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen
  • die Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt ist, also die Vormerkung von Ihnen als neuer Grundstücksbesitzer
  • alle notwendigen Unterlagen für die Löschung einer evtl. Grundschuld des Verkäufers vorhanden sind, damit Einträge im Grundbuch gelöscht werden können und der Grundstückskäufer das Land lastenfrei übernehmen kann
  • die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet

Sind alle diese Voraussetzungen erfüllt, teilt der Notar Ihnen mit, dass der Kaufpreis gezahlt werden kann. Entweder zahlen Sie direkt an den Verkäufer oder unter besonderen Umständen auf ein vom Notar verwaltetes Konto. Nach der Zahlung beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch auf Sie. Diese Umschreibung erfolgt allerdings erst dann, wenn die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt wurde und dieses daraufhin die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt.

Erst nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde, erfolgt auch der sogenannte wirtschaftliche Übergang des Grundstücks. Das bedeutet, dass bis zu diesem Zeitpunkt derjenige, der das Grundstück verkauft noch alle Kosten wie Grundsteuer, Abwasser, Müllgebühren, etc. trägt. Ist der wirtschaftliche Übergang vom Verkäufer auf Sie erfolgt, haben Sie alle anfallenden Kosten zu tragen. Erst ab diesem Zeitpunkt können Sie das Grundstück auch nutzen.

Es kann etwas dauern, bis die vollständige Eigentumsübertragung erfolgt. Wenn Sie so schnell wie möglich mit dem Hausbau beginnen wollen, können Sie gemeinsam mit dem Notar eine Sondervereinbarung im Vertrag festhalten. Diese ermöglicht es, dass Sie das Grundstück bereits vor der offiziellen Eigentumsumschreibung im Grundbuch nutzen können – vorausgesetzt der Grundstücksverkäufer ist damit einverstanden.

Zwangsversteigerung

Die gängige Vorstellung ist, dass es bei Zwangsversteigerungen Grundstücke oder Immobilien deutlich unter dem Marktpreis gibt – das kann stimmen, muss aber nicht so sein. Zwangsversteigerungen finden statt, wenn sich der Eigentümer verschuldet oder wenn sich die Erben nicht einigen können, was mit dem Eigentum zukünftig geschehen soll. Dann findet eine Versteigerung am Amtsgericht des jeweiligen Bezirkes statt, in dem das Grundstück liegt.

Mehr