Ein Heizungstausch, ein neues Dach, ein altersgerechter Badumbau: Wer sein Haus instandhalten oder modernisieren will, muss in der Regel viel Geld in die Hand nehmen. Kapital, das nicht jeder zur Verfügung hat. In einem solchen Fall kann ein Teilverkauf der eigenen Immobilie aus der Bredouille helfen. Anbieter kaufen Ihnen zwischen 20 und 50 Prozent Ihres Eigenheims ab, Sie behalten aber trotzdem 100 Prozent Entscheidungshoheit über die Immobilie. Doch dieser augenscheinlich logische Schritt zahlt sich unterm Strich oft nicht aus.
Teilverkauf gegen ein Nutzungsentgelt
Wer sein Haus in den Teilverkauf gibt, überträgt einem Unternehmen zwischen 20 und 50 Prozent Wohneigentum. Der Hausbesitzer erhält dafür anteilig den Immobilienwert als Vermögen ausgezahlt und darf in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Im Gegenzug fordert der Teilkäufer ein Nutzungsentgelt, das ähnlich einer Miete monatlich fällig ist. Die Höhe dieser Rate kann variieren und muss häufig nach einer vereinbarten Laufzeit neu verhandelt werden. Eine langfristige Planungssicherheit gibt es also nicht. Üblicherweise liegt das anfängliche Nutzungsentgelt beim Haus-Teilverkauf jährlich zwischen 0,25 und 5 Prozent der Auszahlungsrate. Hinzu kommen in vielen Fällen Service- oder Durchführungsgebühren zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.
Ein Beispiel: Sie verkaufen 20 Prozent Ihres Hauses, das 500.000 Euro wert ist. Der Auszahlungsbetrag beläuft sich damit auf 100.000 Euro. Das Nutzungsentgelt beträgt jährlich 4,9 Prozent des Kaufpreises. Somit müssen Sie monatlich rund 408 Euro an den Kapitalgeber zahlen. Bei einer Laufzeit von 20 Jahren kommen insgesamt 98.000 Euro zusammen – womit der Teilkäufer seinen Kaufpreis nahezu komplett zurückerhalten hat.
Eigentümer behält alle Rechte, aber auch Pflichten
Beim Immobilien-Teilverkauf ist es üblich, dass der Hauseigentümer alle Rechte und Pflichten an seinem Haus behält, also ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Grundlage hierfür bildet ein notariell beurkundetes Nießbrauchrecht. Der Vorteil ist die volle Entscheidungshoheit. Die Kehrseite der Medaille ist jedoch: Der Eigentümer muss im Regelfall für sämtliche Instandhaltungskosten selbst aufkommen. Das heißt, zusätzlich zum monatlichen Nutzungsentgelt dürfen Sie nicht vergessen, Rücklagen für künftige Sanierungen und Reparaturen zu bilden.
Immobilienkredit und Förderprogramme sind deutlich attraktiver
Das Modell Teilverkauf unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht kaum von einem klassischen Baukredit: Sie erhalten Kapital, zahlen eine monatliche Rate und müssen für die Instandhaltung der Immobilie selbst aufkommen. Eine Baufinanzierung hat jedoch den entscheidenden Vorteil, dass die Immobilie zu 100 Prozent und nicht nur anteilig in Ihrem Eigentum bleibt. Ist ein Teilverkauf auf den ersten Blick eine einfache und logische Möglichkeit, an Geld zu kommen, so ist ein Immobilienkredit auf den zweiten Blick oft die deutlich attraktivere Lösung.
Benötigen Sie dringend Kapital für energetische Sanierungsmaßnahmen, lohnt es sich außerdem, Informationen über staatliche und regionale Förderprogramme einzuholen.
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